تتطلع الحكومة الكندية إلى جعل التمويل العقاري الإسلامي متاحا بشكل متزايد لمساعدة المزيد من الكنديين على اقتحام سوق الإسكان.
وكجزء من الميزانية الفيدرالية لعام 2024 التي صدرت الأسبوع الماضي، قالت الحكومة الفيدرالية إنها “تستكشف إجراءات جديدة لتوسيع الوصول إلى منتجات التمويل البديلة، مثل الرهون العقارية الحلال”.
وفي الشهر الماضي، بدأت الحكومة الفيدرالية في التشاور مع مقدمي الخدمات المالية والمجتمعات لفهم كيف يمكن للسياسات أن تدعم بشكل أفضل احتياجات جميع الكنديين الذين يسعون إلى ملكية المنازل.
وتنص الميزانية على أن “كندا هي موطن لسوق نابض بالحياة ومتنامي لمنتجات التمويل البديلة، بما في ذلك الرهون العقارية الحلال، التي تمكن الكنديين المسلمين، والمجتمعات المتنوعة الأخرى، من المشاركة بشكل أكبر في سوق الإسكان”.
وفي الوقت الحالي، لا يقدم أي من البنوك الستة الكبرى في كندا قروضا عقارية حلال، وهي عبارة عن هيكل دفع بدون فوائد يتبع المبادئ الإسلامية.
ومع ذلك، فإن بعض المقرضين في كندا يقدمون قروضا عقارية حلالا منذ عدة سنوات.
وقالت Caroline Thériault، المتحدثة باسم وزارة المالية يوم الثلاثاء: “يتم تقديم القروض العقارية الحلال بالفعل لجميع الكنديين من قبل المؤسسات المالية”.
وأوضحت أن الرهون العقارية الحلال ليست من منتجات الحكومة الكندية.
ما هو الرهن العقاري الحلال؟
الرهن العقاري الحلال هو وسيلة تمويل عقاري تتوافق مع المبادئ والتعاليم الإسلامية.
وبموجب الشريعة الإسلامية، يحرم على المسلمين الحصول على الفوائد ودفعها، وبالتالي فإن الرهن العقاري الحلال يمنع الفائدة.
وقال محمد الصواف، المؤسس والرئيس التنفيذي لمؤسسة منزل، وهي مؤسسة مالية كندية تقدم خدمات متوافقة مع الشريعة الإسلامية، إن الرهن العقاري يعتمد بدلا من ذلك على مبدأ الربح.
وتقدم مؤسسة منزل قروضا عقارية حلالا قائمة على الشراكة والربح منذ عام 2020.
وأضاف الصواف: “إننا ننظر إلى هذا المنتج باعتباره ابتكارا داخل سوق الرهن العقاري الكندي للسماح لشريحة من السكان والمجتمع الأخلاقي الأوسع الذين قد يرغبون في المشاركة”.
وقال إن النتيجة النهائية لملكية المنزل هي نفسها، لكن العملية والتوثيق مختلفان مقارنة بالرهن العقاري العادي.
وتابع “في إطار مبادئ التمويل الإسلامي، أنت تحصل على أصل حقيقي، يعتمد على السلع الأساسية، ثم تعيد بيعه أو تشارك فيه على المدى الطويل، لذلك هذا هو الفرق الرئيسي هنا”.
وأشار فيكتور تران، خبير الرهن العقاري والعقارات في موقع Ratesdot.ca والوسيط لدى True North Mortgage، إلى أن الرهن العقاري الحلال يشبه تقريبا الرهن العقاري التقليدي حيث يتقاسم المُقرض ومالك المنزل ملكية العقار، ولكن هناك خطوات إضافية متضمنة.
وقال إن الفرق هو أنه “بدلا من فرض الفائدة على مالك المنزل، تم تنظيم العقد بطريقة يتم فيها فرض رسوم”.
وأوضح الصواف أنه على الرغم من أن الرهن العقاري الحلال خالي من الفوائد، إلا أن هذا لا يعني أن الإقراض يتم برسوم صفر في المئة.
وأوضح الصواف: “هذا يعني فقط أنك لست جزءا من معاملة يتم فيها إقراض المال وعليك سداد المزيد من الأموال، وهذا هو مبدأ الربا في الإسلام والديانات الإبراهيمية الأخرى الذي نحاول تجنبه”.
أنواع الرهن العقاري الحلال
تندرج القروض العقارية الحلال في كندا تحت ثلاثة أنواع مختلفة من الاتفاقيات، تسمى الإجارة والمرابحة والمشاركة.
وقال تران إن الإجارة تشبه اتفاقية الإيجار بغرض التملك حيث يبدأ ساكن المنزل كمستأجر ويصبح المالك عند سداد القرض النهائي.
وبموجب هذا النوع من التمويل، يتم شراء المنزل من قبل صندوق ائتماني، ثم يقوم بتأجيره للعميل.
وأوضح تران أن المرابحة عبارة عن هيكل تمويل بالتكلفة الزائدة، حيث تصبح شركة مالية إسلامية مالكة لمنزل وتبيعه لعملائها بسعر يتضمن معدل ربح، والذي يتم قياسه مقابل سعر الإقراض لليلة واحدة من بنك كندا.
ويقوم العميل بإبرام اتفاقية شراء تحدد دفعات شهرية ثابتة طوال مدة العقد والتي عادة ما تصل إلى 15 سنة.
وقال تران إنه بموجب ترتيب المشاركة، تصبح شركة مالية إسلامية وعميلها مالكين مشاركين للمنزل.
وطوال فترة الرهن العقاري، والتي ستتبع مدة الرهن العقاري التقليدية التي تصل إلى 25 إلى 30 عاما، تنخفض حقوق ملكية الشركة المالية وتزداد حقوق ملكية العميل بشكل متناسب مع سداد الرصيد المملوك.
وأشار الصواف إلى أنه في نهاية العقد، سيحصل العميل على ملكية المنزل بنسبة 100 في المئة، وستكون ملكية الشركة صفر في المئة.
الإيجابيات والسلبيات المالية للقروض العقارية الحلال
أوضح الصواف أنه من الناحية المالية، فإن إحدى الفوائد الرئيسية للرهون العقارية الحلال هي أنها تقدم معدل رهن عقاري ثابت طويل الأجل.
فعلى سبيل المثال، بموجب اتفاقية المرابحة، التي تتبع هيكل البيع والشراء، يمكن أن يستمر الرهن العقاري لمدة تصل إلى 10 إلى 25 سنة.
وقال الصواف إنه نظرا لأن المقرض يشارك في المخاطر طويلة الأجل، فإن الرهون العقارية الحلال “أكثر أخلاقية وقيمة في نهاية المطاف”.
ومع ذلك، أشار الصواف إلى أن الجانب السلبي هو أن تكاليف الرهن العقاري الحلال أعلى لأن المقرضين غير قادرين على الوصول إلى رأس المال منخفض التكلفة.
وأضاف: “نأمل أن تشير الحكومة إلى أنها تدعم الرهون العقارية الحلال فيما يتعلق بالتشريعات المحتملة أو التغييرات في السياسات، وهذا قد يسمح لنا بالاستفادة من رأس المال المؤسسي في البنوك أو المؤسسات الأخرى”.
وقال تران إنه نظرا لأن التكاليف والرسوم أعلى قليلا بالنسبة للرهن العقاري الحلال مقارنة بالرهن العقاري التقليدي، فقد لا يكون خيارا ممكنا من الناحية المالية للكثيرين.
ومن بين التدابير التي تستكشفها الحكومة هي التغييرات في المعاملة الضريبية للرهون العقارية الحلال أو وضع بيئة تنظيمية جديدة لمقدمي الخدمات المالية.
من يمكنه التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري حلال؟
يمكن لأي شخص في كندا، مسلما أو غير مسلم، التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري حلال، والذي يتم تقديمه حاليا من قبل عدد قليل من المؤسسات المالية.
وقال الصواف: “يُسمح للجميع بالحصول على رهن حلال، لا يختلف عن الذهاب إلى أي مطعم وتناول شاورما مع الدجاج الحلال”.
وأضاف “نحن لا نهتم بخلفيتك، أو دينك، أو عقيدتك، حتى لو كنت غير متدين أو ملحدا”.
أما بالنسبة للدفعة الأولى، فإن معظم المقرضين في كندا يطلبون من عملاء التمويل الحلال دفع ما لا يقل عن 20 في المئة من القيمة السوقية، أو سعر الشراء، للمنزل.
وتقول المؤسسة المالية الحلال الكندية إنه يجب أن يتمتع العملاء أيضا بتاريخ ائتماني جيد ودخل كاف للوفاء بالتزامات الدفع الشهرية.
