إن إشارات الميزانية الفيدرالية إلى منتجات الرهون العقارية التي تستهدف المسلمين الكنديين جعلت أعضاء المجتمع يحتفلون، جنبا إلى جنب مع مقدمي الرهن العقاري الذين يتطلعون إلى خدمتهم، على الرغم من عدم وجود تفاصيل من الحكومة حول ما سيأتي.

وفي وثائق الميزانية الصادرة يوم الثلاثاء، أشارت الحكومة الفيدرالية إلى أنها “تستكشف إجراءات جديدة لتوسيع الوصول” إلى طرق التمويل مثل “الرهون العقارية الحلال”.

وقدمت الميزانية القليل من التفاصيل حول الخطة، بخلاف القول بأن الحكومة كانت تتشاور مع “مقدمي الخدمات المالية والمجتمعات المتنوعة” وأن التحديث سيأتي في البيان الاقتصادي لخريف عام 2024، وعلى الرغم من عدم وجود تفاصيل محددة، فقد كانت إضافة مرحب بها إلى ميزانية المجتمع المسلم.

وقال عبد الله محيي الدين، الذي حصل بالفعل على رهن عقاري إسلامي أو حلال لشراء منزل في منطقة إدمونتون: “لقد كانت أخبارا سعيدة للغاية بالنسبة لي”، وأكد أنه يرحب بإعلان الحكومة أنها ستجد طريقة لزيادة الوصول إلى المنتج المالي الذي يعتقد أن مجتمعه يحتاجه.

وتقدم العديد من الشركات في مختلف المقاطعات الكندية قروضا عقارية حلالا.

وقد تم تصميم هذه الرهون العقارية بشكل متعمد للالتزام بالقانون الكندي والعقيدة الإسلامية، وإن الفائدة، التي يشار إليها في العديد من النصوص الإسلامية باسم “الربا”، محرمة.

وعلى الرغم من عدم فرض فوائد، إلا أنه لا تزال هناك تكاليف مرتبطة بالقروض العقارية الحلال، وفي كثير من الحالات، تكون التكاليف أعلى من تلك المرتبطة بالرهون العقارية التقليدية، وغالبا ما تكون القروض العقارية الحلال غير متوفرة في فروع المؤسسات المالية الرئيسية.

وقال محيي الدين: “يبدو أن الأمر مكلف بعض الشيء”، مضيفا أنه يعتقد أن عدم وجود تعريفات قانونية ثابتة للرهن العقاري الحلال في كندا هو السبب وراء ارتفاع التكاليف.

الإعلان يعزز المصداقية

لا يزال المسلمون الذين يبحثون عن رهن عقاري حلال يدفعون تكاليف مختلفة للحصول على قرض لشراء منزلهم.

وقال مقدمو القروض إن هذه التكاليف يمكن أن تكون أعلى لأنه على الرغم من وجود الطلب، إلا أن هناك عدد أقل من مقدمي الخدمات – وبعض مقدمي الرهن العقاري الحلال غير قادرين على حبس الرهن بسبب القيود الدينية، الأمر الذي يمكن أن يزيد ما يعتبره بعض الممولين مخاطر.

وقد يتغير ذلك مع الإعلان الفيدرالي، كما يقول المسؤولون التنفيذيون في شركة “إقراض”، وهي شركة تقدم الرهن العقاري الإسلامي، ومقرها في أوكفيل بأونتاريو، وقالت الشركة إن هناك بالفعل تأثيرا إيجابيا من النص الوارد في الميزانية الفيدرالية فيما يتعلق بالرهون العقارية الحلال.

وقال زهير نقفي، المؤسس والرئيس التنفيذي للشركة: “أرى بالفعل قوة دفع لصالحنا”، مضيفا أنه يعتقد أن الإشارة إلى السياسات الفيدرالية رفيعة المستوى تؤدي إلى المصداقية.

وأوضح: “يسمح لي هذا بالذهاب إلى البنوك والمقرضين والسلطات وأخبرهم: الحكومة تدعم القرض الحلال، لذا من فضلكم لا تقلقوا بشأن المشاركة فيه”.

وأكد نقفي، أن الرهن العقاري الحلال لا يوفر امتيازا للمسلمين بل إن الأمر يتعلق “بالمساواة مع غير المسلمين”.

عدد أقل من مقدمي الخدمات، وتكاليف أعلى

قال نافيد مالك، وكيل الرهن العقاري في مراكز Dominion للإقراض، إنه يقدر أن تكلفة الرهن العقاري الحلال أعلى بنحو أربعة في المئة من الرهن العقاري التقليدي.

وتوقعت شركات الرهن العقاري الإسلامية في السابق أنه مع توافر القروض الحلال على نطاق أوسع، يمكن أن تنخفض التكاليف مع تنافس المزيد من مقدمي الخدمات على الأعمال، وتقل المخاطر مع وجود مجموعة أكبر من المقرضين.

وإن العديد من التناقضات في التكلفة ترجع إلى ما يقول خبراء التمويل الإسلامي والجهات الفاعلة في الصناعة إلى تشوهات هيكلية أساسية في الرهن العقاري، وهي ليست اختلافات قانونية فحسب.

وتشبه بعض أنواع الترتيبات إلى حد كبير نظام “الإيجار بغرض التملك”، حيث يكون مقدم الرهن العقاري أيضا مالكا للمنزل.

ومع ذلك، فإن الافتقار إلى تعريفات قانونية محددة لطبيعة الرهون العقارية الإسلامية الخالية من الفوائد يعني في كثير من الأحيان أن العديد من مقدمي خدمات التأمين على الرهن العقاري لا يؤمنون عليها، وقد تكون الرهون العقارية غير المؤمن عليها أكثر تكلفة في بعض الأحيان.

أنت بحاجة إلى هذا المبلغ لشراء منزل

كشف تقرير جديد صادر عن Peakifi عن الدخل الشهري والسنوي الذي ستحتاجه لشراء “منزل نموذجي” في جميع أنحاء كندا، مع تقسيمه حسب المدينة والمقاطعة.

ويقول الكاتب James Hoss في التقرير: “تؤثر عدة عوامل على التكلفة الإجمالية لشراء منزل في كندا، مما سيؤثر بشكل مباشر على دخل الأسرة اللازم لشراء منزل”.

وتشمل هذه العوامل: أسعار المنازل، ومعدلات الرهن العقاري، والدفعة الأولى، و”اختبار التحمل” الذي تستخدمه المؤسسات المالية لضمان قدرتك على الاستمرار في سداد أقساط الرهن العقاري إذا زاد سعر الفائدة.

ولأغراض هذه الدراسة، فإن “المنزل النموذجي” هو المنزل المدرج بمتوسط السعر في المنطقة لشهر يناير 2024، ثم قامت شركة Peakifi بحساب الحد الأدنى للدفعة الأولى المطلوبة وأقساط الرهن العقاري الناتجة بمعدل 5.61%، على مدى 25 عاما من فترة السداد، والقاعدة التقليدية هي أن دفعة الرهن العقاري يجب ألا تتجاوز 32% من إجمالي دخلك السنوي (أي ما قبل الضريبة والخصومات)، والتي تم أخذها في الاعتبار في حسابات Peakifi.

وضع في اعتبارك أن الأرقام تعتمد على دخل الأسرة وليس الدخل الفردي – أي إجمالي الأرباح المجمعة لكل فرد مساهم في أسرتك.

ووفقا للتقرير، فإن المقاطعات التي تحتاج إلى تحقيق أكبر قدر من المال لشراء “منزل نموذجي” هي بريتش كولومبيا وأونتاريو، والتي تتطلب دخلا عائليا سنويا يبلغ 211,416 دولارا و191,880 دولارا على التوالي.

ويتطلب شراء منزل في فانكوفر جني 236,210 دولارا سنويا (أو 19,684 دولارا شهريا) ويتطلب المنزل في تورنتو 236,588 دولارا سنويا (19,716 دولارا شهريا).

والمقاطعات الأرخص لامتلاك المنازل هي نيو برونزويك ونيوفاوندلاند ولابرادور، والتي تتطلب أقل دخل للأسرة في البلاد يبلغ 57432 دولارا سنويا (4786 دولارا في الشهر) و57420 دولارا سنويا (4785 دولارا في الشهر) من أجل شراء منزل نموذجي.

وإذا كنت ترغب في شراء منزل في مونتريال، فيجب أن تجني 107,273 دولارا سنويا أو 8,939 دولارا شهريا، وقد يبدو هذا كثيرا، ولكن من بين 12 مدينة كندية كبرى مذكورة في التقرير، تعد مونتريال في الواقع ثالث أكثر المدن بأسعار معقولة بعد Winnipeg وإدمونتون.

وفيما يلي قائمة بجميع المدن الرئيسية التي أبرزها التقرير، مرتبة من الأدنى إلى الأعلى دخل الأسرة السنوي المطلوب لشراء منزل نموذجي:

Winnipeg

• 68,612 دولارا في السنة
• 5,718 دولارا شهريا

إدمونتون

• 75,397 دولارا في السنة
• 6,283 دولارا شهريا

مونتريال

• 107,273 دولارا في السنة
• 8,939 دولارا شهريا

كالجاري

• 107,910 دولار في السنة
• 8,992 دولارا شهريا

لندن

• 114,318 دولارا في السنة
• 9,562 دولارا شهريا

Kitchener-Waterloo

• 139,880 دولارا في السنة
• 11,657 دولارا شهريا

أوتاوا

• 143,124 دولارا في السنة
• 11,927 دولارا شهريا

Oshawa

• 151,768 دولارا في السنة
• 12,647 دولارا شهريا

ميسيساجا

• 213,177 دولارا في السنة
• 17,765 دولارا شهريا

برامبتون

• 220,966 دولارا في السنة
• 18,414 دولارا شهريا

فانكوفر

• 236,210 دولار في السنة
• 19,684 دولارا شهريا

تورنتو

• 236,588 دولارا في السنة
• 19,716 دولارا شهريا

CN24,CBC