تدخل مجموعة واسعة من التعديلات على قوانين الإيجارات في أونتاريو حيز التنفيذ اعتبارًا من 21 سبتمبر 2026، أبرزها خفض المهلة الممنوحة للمستأجر بعد تلقي إشعار N4 بسبب عدم دفع الإيجار من 14 يومًا إلى 7 أيام للعقود الشهرية والسنوية.
وتأتي هذه التغييرات ضمن الموجة الثانية من الإصلاحات التي أقرها قانون Fighting Delays, Building Faster Act, 2025 (Bill 60)، الذي حصل على الموافقة الملكية في 27 نوفمبر 2025.
1. مهلة N4 تنخفض إلى 7 أيام:
اعتبارًا من 21 سبتمبر، يمكن للمالك استخدام إشعار N4 ومنح المستأجر 7 أيام على الأقل لإنهاء الإيجار بسبب عدم دفع المستحقات، بدلًا من 14 يومًا حاليًا.
ويجب تقديم N4 قبل أن يتمكن المالك من طلب الإخلاء أمام مجلس المالك والمستأجر في أونتاريو (LTB). ومع ذلك، يبقى بإمكان المستأجر تجنب الإخلاء إذا سدد كامل المتأخرات وأي إيجار أصبح مستحقًا قبل تقديم المالك طلب الإخلاء.
وتنطبق مهلة 14 يومًا على إشعارات N4 المقدمة قبل 21 سبتمبر، بينما تسري مهلة 7 أيام على الإشعارات المقدمة اعتبارًا من ذلك التاريخ.
2. تعريف جديد للتأخر المتكرر:
تضع القواعد الجديدة تعريفًا قانونيًا للتأخر المتكرر في دفع الإيجار، ويُعتبر المستأجر متأخرًا بشكل متكرر إذا لم يدفع الإيجار خلال 7 أيام من موعد استحقاقه في 3 مناسبات على الأقل خلال 6 أشهر.
ويرتبط هذا التعريف بإشعار N8، الذي يمكن للمالك استخدامه عند الاستناد إلى التأخر المتكرر كسبب لإنهاء عقد الإيجار، ولا تُحتسب بعض حالات التأخر الناتجة عن تخصيص المالك دفعة الإيجار لتغطية مبلغ آخر مستحق.
3. شرط دفع 50% من المتأخرات:
في قضايا عدم دفع الإيجار، سيتعين على المستأجر الذي يريد طرح قضايا مثل سوء الصيانة أو الدخول غير القانوني إلى المسكن أو المضايقة ضمن جلسة مرتبطة بطلب L1، دفع 50% من المتأخرات المطالب بها.
ويجب دفع المبلغ قبل موعد الجلسة بـ7 أيام على الأقل. ولا يمنع ذلك المستأجر من تقديم طلبات مستقلة إلى LTB بشأن الصيانة أو غيرها من المشكلات.
4. تغييرات على إخلاء السكن للاستخدام الشخصي:
تشمل التعديلات أيضًا إشعارات N12 المتعلقة بإخلاء المستأجر لأن المالك أو أحد أفراد عائلته يريد استخدام المسكن.
وبموجب القواعد الجديدة، يمكن للمالك الذي يمنح إشعارًا مدته 120 يومًا الاستفادة من إعفاء من دفع تعويض يعادل إيجار شهر واحد في حالات الاستخدام الشخصي الخاضعة للقسم 48 من قانون الإيجارات السكنية.
أما من يختار إشعارًا أقصر، فيبقى ملزمًا بدفع التعويض. ولا ينطبق الإعفاء على الإخلاءات المرتبطة باستخدام المشتري الجديد للمسكن.
كما يبقى شرط حسن النية قائمًا، فلا يجوز استخدام N12 لإخلاء المستأجر بهدف إعادة تأجير الوحدة بسعر أعلى.
5. احتمال اعتبار الإخلاء بسوء النية:
اعتبارًا من 21 سبتمبر، إذا لم ينتقل الشخص المذكور في إشعار N12 إلى المسكن خلال 60 يومًا، يُفترض قانونيًا، مع إمكانية إثبات العكس، أن الإخلاء تم بسوء نية.
ويبدأ احتساب المدة من تاريخ انتهاء الإيجار المحدد في الإشعار إذا غادر المستأجر في الموعد أو قبله، أو من تاريخ مغادرته فعليًا إذا غادر لاحقًا.
وفي هذه الحالة، يتحمل المالك مسؤولية إثبات أن الإخلاء تم بحسن نية. وقد تترتب على الإخلاء بسوء النية تعويضات للمستأجر وغرامات تصل إلى 50 ألف دولار في بعض الحالات.
6. قواعد جديدة لإخلاءات الترميم:
وتتغير أيضًا إجراءات الإخلاء بسبب أعمال الترميم أو التجديد أو الهدم، التي تتم عادة عبر إشعار N13.\
وسيُطلب من المالك تقديم إشعارات خطية خلال مراحل المشروع، بما يشمل الموعد المتوقع لانتهاء الأعمال وأي تغييرات تطرأ عليه، إضافة إلى إخطار المستأجر عند جاهزية الوحدة للعودة.
ويحصل المستأجر على 60 يومًا لإعادة شغل المسكن بعد اكتمال الترميم. ويمكنه طلب تعويض أو سبل انتصاف أخرى من LTB إذا لم يلتزم المالك بمتطلبات الإخطار أو لم يمنحه كامل المهلة للعودة.
تعديلات دخلت حيز التنفيذ في يوليو:
وتأتي تغييرات سبتمبر بعد مجموعة تعديلات دخلت حيز التنفيذ في 1 يوليو 2026، من بينها:
- خفض مهلة طلب مراجعة قرارات LTB من 30 يومًا إلى 15 يومًا.
- تقليص مهلة تقديم بعض المستندات الخاصة بطلبات زيادة الإيجار فوق الحد المسموح.
- اعتماد نموذج إلزامي لاتفاقيات سداد المتأخرات.
- السماح للمستأجرين، وفق شروط محددة، بتركيب أجهزة تكييف محمولة أو أجهزة تكييف للنوافذ بعد إخطار المالك خطيًا.
- رفع الحد الأقصى لبعض الغرامات إلى 100 ألف دولار للأفراد و500 ألف دولار للشركات.
ما الذي يبقى دون تغيير؟
رغم هذه الإصلاحات، لا يعني تلقي إشعار الإخلاء انتهاء عقد الإيجار تلقائيًا، ولا يستطيع المالك تنفيذ الإخلاء بنفسه. ويظل LTB الجهة المختصة بإصدار أمر الإخلاء.
كما تستمر القواعد الخاصة بتحول عقود الإيجار محددة المدة إلى عقود شهرية في الحالات التي ينص عليها القانون، إضافة إلى حماية المستأجرين والحد السنوي للزيادة، حيث تبلغ الزيادة الإرشادية لعام 2026 نسبة 2.1% للوحدات الخاضعة للسقف.
وبالنسبة للمستأجرين، تصبح السرعة في تسوية المتأخرات أكثر أهمية بعد خفض مهلة N4 إلى 7 أيام، كما يُنصح بالاحتفاظ بإيصالات الدفع والمراسلات مع المالك ومتابعة أي تأخر في السداد.
أما الملاك، فعليهم تحديث نماذج N4 وإجراءاتهم والتأكد من تطبيق المهلة الصحيحة بحسب تاريخ تقديم الإشعار، إلى جانب الالتزام بشروط N12 وN13 ومواعيد الإخطار والإشغال والعودة إلى المسكن.
وبذلك تدخل أونتاريو مرحلة جديدة من إصلاح قوانين الإيجارات، مع تشديد بعض الإجراءات وتسريع التعامل مع المتأخرات، مقابل فرض متطلبات إضافية على الملاك في قضايا الإخلاء والاستخدام الشخصي والترميم.
